Un contratto di locazione non richiede attenzione soltanto nel momento della stipula.
Nel corso del tempo, infatti, possono intervenire rinnovi, proroghe, variazioni del canone, risoluzioni, fattispecie che devono essere gestite correttamente e nei termini previsti dal contratto stesso.
Una verifica effettuata con adeguato anticipo consente di individuare per tempo ciò che deve essere fatto e di programmare correttamente gli eventuali adempimenti.
Cosa tenere sotto controllo?
– data di decorrenza del contratto;
– scadenze (la prima e le e successive);
– durata del contratto e modalità dell’eventuale rinnovo;
– termini per la disdetta o diniego del rinnovo;
– eventuali proroghe già intervenute;
– canone e relativi aggiornamenti;
– regime fiscale applicato ed eventuale cedolare secca;
– scadenze relative all’imposta di registro;
– eventuali modifiche, cessioni o risoluzioni.
Imposta di registro e responsabilità
Per i contratti soggetti all’imposta di registro è importante prestare attenzione alle scadenze indicate.
Per le annualità successive alla prima, ad esempio, occorre verificare il relativo versamento entro i termini previsti (30 giorni dalla data di scadenza dell’anno precedente). In caso di proroga devono essere verificati gli specifici adempimenti fiscali e comunicativi.
Per l’imposta di registro locatore e conduttore sono, in linea generale, obbligati in solido nei confronti dell’Amministrazione finanziaria. Un eventuale accordo tra le parti, che stabilisca chi debba materialmente effettuare il pagamento, non elimina l’obbligazione solidale prevista dalla legge nei confronti dell’Erario.
Pertanto, se una parte non provvede al pagamento dell’imposta dovuta, l’altra non è automaticamente liberata nei confronti del Fisco. In caso di omesso o tardivo versamento possono, inoltre, derivare sanzioni e interessi, ferma restando la possibilità di verificare gli strumenti di regolarizzazione applicabili.
Rinnovo/proroga: cosa fare?
Quando un contratto si avvicina alla scadenza, è importante stabilire tempestivamente se il rapporto proseguirà con un rinnovo, sarà oggetto di proroga, verrà modificato oppure sarà risolto/non rinnovato.
La scelta deve essere valutata in relazione alla tipologia del contratto, alle clausole sottoscritte e alla normativa applicabile.
Per questo è preferibile effettuare la verifica con congruo anticipo.
Chi provvede a effettuare gli adempimenti fiscali?
In linea generale dovrebbe essere il locatore a effettuare le comunicazioni e tutti gli adempimenti fiscali connessi alla gestione del contratto di locazione in essere, ma non bisogna dare per scontato che ciò avvenga automaticamente.
Può accadere che il locatore, per dimenticanza, errore o altra ragione, non provveda tempestivamente agli adempimenti fiscali relativi al contratto, compreso il versamento dell’imposta di registro quando dovuta.
È, quindi, importante che anche il locatario (conduttore) mantenga un adeguato livello di attenzione sulle scadenze del proprio contratto.
Un semplice controllo preventivo può consentire di accertare che l’adempimento sia stato effettivamente eseguito e, in caso contrario, di valutare per tempo come procedere alla regolarizzazione della posizione, evitando che il mancato adempimento determini ulteriori conseguenze.
In sintesi:
chi non effettua materialmente il pagamento non dovrebbe, per questo, disinteressarsi della scadenza. È sempre opportuno verificare che l’adempimento sia stato effettivamente eseguito.
PREVENIRE È MEGLIO CHE REGOLARIZZARE
Una verifica tempestiva aiuta a rispettare le scadenze, programmare rinnovi e proroghe e ridurre il rischio di dimenticanze, sanzioni e interessi.